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전세 사기 예방 체크 리스트 (계약 전 필수 확인) + 실제 사례까지 총 정리!

라라덕구 2025. 4. 16. 18:40
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전세사기

 

"보증금 떼였습니다"

전세 사기 피해자 수는 2022년 이후 급격히 증가해, 2024년 기준 누적 피해 금액은 6조 원을 넘었습니다.
특히 2030 청년 1인 가구가 집중 타깃이 되었고,
“집주인 이름이 실제 소유자가 아니었다”거나
“이미 근저당이 설정된 집에 전세 들어갔다”는 피해가 속출했어요.

★계약 전 필수 체크리스트★

1. 실거래가/전세가율 확인

2. 등기부등본 확인 (인터넷등기소)

  • 소유자 = 계약서상 임대인 일치 확인
  • 근저당권, 가압류, 전세권 등 선순위 채권 유무 확인
    → 선순위가 많으면 보증금 돌려받을 수 없음!

https://www.iros.go.kr (인터넷 등기소)

 

3. 건축물대장 확인

  • 불법 건축물 여부 확인
  • 오피스텔이 주거용인지 아닌지 확인
    → 주택으로 신고되지 않으면 전세보증보험 가입 불가

4. 임대인 체납세금 확인

  • 세금 체납으로 인한 압류 등록된 경우,
    세무서·지자체가 먼저 돈 받아감 → 보증금 위험

→ 임대인 동의 후 국세 체납 사실 열람 가능 (세무서 방문)

5. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부

  • HUG, HF, SGI 등에서 보증 가입 가능 여부 확인
  • 가입 가능한 물건인지 미리 확인해두기

→ 보증 가입 안 되는 집은 최대한 피하기!

 

6. 중개사무소 등록 여부 & 계약 방식

  • 반드시 공인중개사 자격 보유 + 개업등록된 사무소
  • 계약은 중개사 입회하에 진행하고,
    임대인의 인감·신분증 진위 확인도 필수!

★ 계약 후 절대 빠뜨리면 안 되는 3가지

전입신고

  • 주민센터 또는 정부24
  • 대항력 확보: 전입 + 확정일자 있어야 보증금 보호

확정일자 부여

  • 임대차계약서에 날짜 도장 받기 (법적 효력)
  • 등기부상의 후순위 채권보다 먼저 변제 받을 권리 생김

전세보증금 반환보증 가입

  • 보증가입 시 집주인이 도주/파산해도 보증금 반환됨
  • 가입은 HUG, 서울보증보험(SGI), HF 등

내집마련

 

★ 전세 사기 대표 사례

사례 1: 소유자와 임대인이 다른 경우

“계약서상 임대인은 실제 소유자가 아니었고,
진짜 집주인은 알지도 못한 상태였다”

→ 등기부등본 미확인으로 대항력 무효

사례 2: 근저당 다 물린 집에 전세

“보증금 2억, 근저당 2.5억인데도 계약함”

→ 집 경매로 넘어가면서 전세보증금 전액 손실

사례 3: 깡통전세 & 갭투자 피해

“매매가보다 전세가가 더 높은 집 다수 매입”
→ 역전세 + 임대인 파산 → 피해자 다수 발생

전세 사기 방지를 위한 생활 팁


집 보러 갈 때 등기부등본 & 시세 함께 확인
계약 전날 공인중개사 등록번호 확인
임대인 정보 신분증 + 인감증명서 진위 확인
계약서 반드시 중개사 입회하에 체결
불안할 땐 전세보증보험 가입 가능한 물건만 계약!

마무리 요약

  • 전세 사기는 사전 확인만 잘 해도 대부분 예방 가능
  • 등기부등본 + 시세 + 건축물대장 + 보증가입 여부 4대 체크는 필수!
  • 계약 후에도 전입신고 + 확정일자 + 보증가입은 꼭 해야 함
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